¿QUÉ DEBES SABER SOBRE LAS VIVIENDAS Y ASENTAMIENTOS EN SUELO RÚSTICO?

En España existen 17 legislaciones autonómicas del suelo en el ámbito de la ordenación territorial y urbanística, además contamos una legislación estatal que no regula urbanísticamente el suelo por ser competencia autonómica, pero si marca líneas generales en el régimen del suelo y vivienda. Casi todas las legislaciones abarcan de una forma u otra las posibles construcciones en el Suelo Rústico o No urbanizable.

Nosotros vamos a hablar de la recientemente actualizada ley extremeña LOTUS (Ley 11/2018 de Ordenación Territorial y Urbanística Sostenible de Extremadura). En dicha legislación se propone una utilización mayor del suelo rústico, pero de una forma sostenible. Esta utilización del suelo está claro que se basa en solventar un problema territorial que Extremadura padece desde hace mucho tiempo y es la gran extensión que existe de Suelo Rústico y las escasas actividades realizadas en el mismo fuera del uso natural del mismo.

La mayoría de las veces las administraciones no se dan cuenta de que la forma de mantener el medio natural es que haya vida humana en ellos y para ello es importante favorecer actividades que fijen la población en el entorno natural.

Por ello, la nueva Ley extremeña marca nuevas posibilidades para el uso del suelo rústico sin perder su condición de rústico. En este artículo nos fijaremos en dos figuras enfocadas a la utilización de dicho suelo para usos residenciales. La Vivienda Aislada mediante Calificación Rústica y la regularización o creación de Asentamientos Rurales Viables. En ninguno de los dos casos se busca crear trama de ciudad  en un entorno rústico, sino el defender un modo de vida integrada en el entorno rural sin crear grandes impactos sobre el medio físico pero reconociendo la necesidad  y demanda existente de vivir en el entorno rural.

La Calificación Rústica para una vivienda.

La Calificación Rústica, es un acto administrativo que nos permite construir de forma excepcional y eficacia temporal, edificaciones de usos permitidos o autorizables en el suelo rústico. En el otorgamiento de calificación rústica de una vivienda nos autorizan a construir una vivienda con una serie de condiciones que vienen reguladas por las normas urbanísticas de cada municipio y en su defecto de manera complementaria en la Ley del Suelo autonómica LOTUS. Algunas de estas condiciones son:

- Edificación aislada.

- Tener una superficie mínima de 1,5 Ha.

- Distancia menor de 300 metros del suelo urbano o urbanizable del municipio.

- Separación mínima de linderos de 3 metros

- Altura máxima de la edificación de 7,5 metros

- Volumetría y materiales que favorezcan la integración paisajística con el entorno.

Una vez se consigue la Calificación Rústica que puede ser de tramitación municipal (municipios superiores a 5.000 habitantes, en suelo no protegido) o autonómica para el resto de casos, se procedería a la concesión de la licencia municipal que autorice el inicio de las obras.

El coste de canon e impuesto estimado es de un 5% del Presupuesto de ejecución de la vivienda por la Calificación rústica y entre el 2-4 % por la Licencia urbanística municipal.

Asentamientos en suelo rústico.

Esta es una nueva figura que aborda la nueva legislación autonómica y permite la creación o legalización de asentamientos residenciales autónomos en el suelo rústico. Digamos que se permite crear zonas de agrupaciones de viviendas cumpliendo unos estándares de sostenibilidad pero en ningún caso transformando el suelo a las condiciones típicamente urbanas. Esta figura es muy interesante para legalizar y regularizar muchas viviendas que se encuentran construidas en el suelo rústico de nuestra región.

Se llamarían Asentamientos Irregulares Viables y serían agrupaciones de viviendas que suelen tener el suelo en situación de proindiviso o que por su cercanía o tamaños de parcelas no pueden legalizarse por el trámite de Calificación Rústica Ordinario.

Para poder acogerse a esta nueva figura se tienen que cumplir las siguientes condiciones:

• La superficie media de la suma de todas las parcelas del ámbito tiene que estar entre 10.000 m2 y 2.000 m2.
• La densidad de viviendas debe de estar entre 1 viv/Ha y 5 viv/Ha
• La ocupación máxima (superficie construida en planta dividida entre superficie de suelo) estará entre un 2% y un 10 %.

Si cumples estas condiciones podrás usar esta figura para la legalización de tu vivienda junto a la de tus vecinos. Para ello habrá que dar los siguientes pasos:

• Tramitar un Plan especial urbanístico de Asentamiento Irregular ante el Ayuntamiento.
• Dentro de este Plan, se delimitará la zona a legalizar y se tramitará de forma conjunta una Calificación Rústica para cada vivienda existente.
• Se creará una “Entidad urbanística de conservación” (agrupación de los vecinos) que se encargará de costear en su caso el mantenimiento y construcción de las infraestructuras de abastecimiento, red eléctrica, saneamiento y depuración que se requiera en la actuación, así como medidas ambientales a adoptar. Estas infraestructuras serán las mínimas posibles y preferentemente de carácter autónomo. No existe obligación de urbanizar y se debe de huir de actuaciones propias de la trama urbana de la ciudad (asfaltos, acerados, farolas, etc).
• En el caso de parcelaciones en Proindiviso, se podrá hacer un proyecto de reparcelación para regularizar en escrituras las parcelas físicas con sus edificaciones.

Los documentos que podemos hacer desde nuestro estudio son:

• Plan Especial Urbanístico.
• Calificaciones Rústicas.
• Expedientes de legalización de viviendas.
• Proyectos de Reparcelación.

Por lo que si tu vivienda ubicada en suelo rústico se encuentra en situación irregular contacta con nosotros. Te asesoraremos y gestionaremos los trámites para legalizar la situación de tu edificación.