TODO LO QUE DEBES SABER SI QUIERES CONSTRUIR EN SUELO RÚSTICO.

Después de haber vivido una pandemia, son muchas las personas que han cambiado de mentalidad en cuánto a vivir en espacios urbanos, con pisos sin zonas exteriores que permitan tomar el aire.

Cada vez son más los clientes interesados en construir su vivienda en terrenos rústicos. Sin embargo, si este es tú caso y estás pensando en construir sobre un terreno alejado del núcleo urbano, debes saber que las actividades que se pueden llevar a cabo en este tipo de terrenos son limitadas y están legisladas.

En este artículo encontrarás una guía sobre los aspectos a tener en cuenta antes de construir una vivienda en suelo rústico.  Para ello contestaremos algunas preguntas claves, pero deberás tener en cuenta que la legislación se encuentra en constante cambio y desde aquí te aconsejamos que consultes la normativa vigente, la cuál cambiará en función de cada Comunidad Autónoma. Una vez aclarado esto, vayamos al grano.

Usos del suelo

Lo primero será conocer que tipo de clasificación de suelos rige la normativa.

• Suelo urbano: Todo aquel terreno en el que está permitido construir. Es el suelo de pueblos o ciudades, pero también de polígonos industriales.

• Suelo urbanizable: Es aquel tipo de suelo que se prevé que será urbano pero que todavía no lo es. Puede tener proyectos abiertos para dotarlos de saneamientos. En condiciones se asimila más al rústico que al urbano.

• Suelo rústico: Su destino principal es el agropecuario aunque existen muchas actividades permitidas. En principio no permite la construcción.

• Suelo de núcleo rural: Este tipo de suelo no se encuentra en todas las comunidades. Permite la construcción bajo la normativa local.

¿Podemos construir una vivienda en suelo rústico?

La mayor parte de los suelos usados para el cultivo están calificados como “no urbanizables”. Podríamos pensar por esta definición que es imposible edificar en un terreno no urbanizable, sin embargo, esto no es del todo cierto.

Las competencias en materia urbanística la tienen las comunidades autónomas, como hemos dicho. De no existir una ley propia de tu autonomía, las actividades sobre la ley de suelo se regirán por la ley estatal. Lo mismo ocurre a nivel local, pues cada municipio tendrá un planeamiento municipal que debemos cumplir. De no existir una legislación municipal nos deberemos regir por la normativa correspondiente a la provincia. 

Lo que si es común a todas las leyes y está claro es que “todo propietario tiene derecho al uso, disfrute y a la explotación de su finca, en función de su situación y características objetivas”. Por ejemplo, supongamos que tenemos un olivar a 15 kms de la ciudad dónde vivimos. En este caso, se puede entender que, para atender mi cultivo, yo debo disponer de una vivienda dónde alojarme y atender mis necesidades durante ese trabajo. Esta es una necesidad de peso que la administración tiene en cuenta.

La normativa contempla la construcción de un pequeño espacio en este tipo de suelos. Así, como norma general, podrán llevarse a cabo con las condiciones y requisitos establecidos en el planeamiento urbanístico, las explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas o análogas, y cumpliendo determinados requisitos, otros usos como el de la vivienda residencial.

Pero existe terrenos rústicos que sí son urbanizables.

¿Cómo puedo saber si mi terreno rústico es o no urbanizable?

Para conocer la calificación de un terreno debemos consultar tanto el planteamiento urbanístico municipal como la normativa autonómica donde se encuentre ubicada la parcela. Con esta consulta lo normal sería que resolviéramos nuestra duda, sin embargo, si aún necesitamos mayor confirmación podemos solicitar al Ayuntamiento correspondiente la cédula urbanística.

Existen situaciones especiales, como pueden ser los terrenos con algún tipo de protección, ya sea ambiental, natural, paisajística o cultural. En estos casos, los impedimentos crecen, pues en estos terrenos se construye de manera excepcional y siempre construcciones permitidas por la legislación sectorial y el planeamiento territorial y urbanístico de la zona.

¿Debe cumplir alguna condición la casa que vaya a construir en suelo rústico?

De nuevo, estas cuestiones las encontrarás en el planeamiento urbanístico, sin embargo, te adelantamos que, como norma general, las construcciones deben ser “acordes, respetuosos y armonizados con el medio en el que se ubican”. De esta forma, tienen que ser construcciones capaces de armonizarse con el entorno y en algunos casos, encontrarás normativas en los que deba armonizar con la arquitectura rural o tradicional de la zona. Esto lo encontrarás en pueblos singulares, pues es la manera de asegurar la identidad y preservar el carácter cultural de esa región.

Además, debes saber, que las normativas suelen compartir la condición de no construir edificaciones de más de dos plantas o más de ocho metros y medio de altura en terrenos no urbanizables.

¿A quién debo recurrir para encargar el proyecto de obra?

Si después de hacer las averiguaciones pertinentes sobre el tipo de suelo que disponemos y las limitaciones legales de las características de la vivienda, seguimos convencidos de llevar a cabo la construcción, pasaremos a la acción con un primer paso, conseguir un proyecto de obra detallado.

Este documento debe ser redactado por profesionales competentes como indica en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).  Para la construcción de edificios destinados a vivienda, solo se admiten proyectos redactados por arquitectos. En el caso de que se tratase de obras que no sean de nueva planta, por ejemplo, una rehabilitación o reforma, cabría la intervención de un arquitecto técnico, aparejador o ingeniero de la edificación.

¿Qué trámites debo llevar a cabo para construir en suelo rústico?

Con el proyecto ya en nuestro poder, deberemos pasar por el colegio profesional correspondiente y el promotor de la vivienda se dirigirá al Ayuntamiento correspondiente para solicitar la correspondiente licencia de obra. Por lo general, existe un trámite previo ante órgano competente autonómico, la llamada calificación urbanística, que es algo así como una autorización autonómica.

El Ayuntamiento al que solicitamos la licencia de obra, remitirá nuestro expediente a la consejería competente en materia de organismo. Además, el Ayuntamiento lo anunciará de manera pública, normalmente, en el Diario Oficial de la Comunidad o en un periódico. Este órgano también solicitará los informes sectoriales correspondientes. Si nuestra solicitud cumple con todos los requisitos del planteamiento municipal y autonómico, y además, los informes sectoriales son favorables, se nos aportará la calificación urbanística con la que el Ayuntamiento nos concederá la licencia de obra.

Debemos saber que la resolución autonómica debe ser motivada en un periodo concreto, que suele ser de tres meses, salvo inconvenientes. La falta de resolución se entiende como expediente desestimatorio, lo que se denomina, silencio administrativo.

Por último, es importante tener en cuenta, que como en todos los trámites administrativos, deberemos correr con los costos administrativos. Pero además, existen una serie de trámites finales que no podemos pasar por alto. La licencia municipal supone un desembolso que suele estar relacionado con el proyecto presentado. En algunas autonomías también se paga el llamado “canon urbanístico” e incluso en algunos casos, se exige presentar una fianza hasta el final de la construcción para asegurar el cumplimiento de la normativa. Estos deberes y cargas deberán estar previsto en la calificación urbanística que podrás encontrar en el Registro de la Propiedad.

Llegados a este punto esperamos que hayas resuelto tus dudas sobre esta cuestión. Ten en cuenta, que no considerar a la administración en este proceso o querer saltarse pasos del proceso, puede acarrear no solo sanciones, sino que incluso nos jugamos la paralización de la obra o lo que es peor, el derribo de la construcción. Por eso, te aconsejamos que no pases por alto ninguno de estos aspectos y te rodees siempre de los mejores profesionales.