TODO LO QUE TIENES QUE SABER PARA CONVERTIR UN LOCAL COMERCIAL EN VIVIENDA.

El crecimiento constante de los precios del mercado inmobiliario ha abierto el abanico de posibilidades a la hora de buscar una vivienda, barajando así otras alternativas, como la conversión de un local comercial a vivienda habitual. 

No obstante, si estás barajando esta idea, es importante que conozcas todos los pasos legales previos que harán posible esta transformación.  La pregunta más obvia es: ¿Se puede convertir un local en vivienda? En teoría sí. Sin embargo, existen algunos casos en los que este cambio no es posible.

Como primer paso, se debe consultar el Plan Urbanístico del municipio en el que se encuentra inscrito el local para saber si el inmueble está construido sobre suelo urbano. Si el local se encuentra dentro de la ciudad, lógicamente debería ser así, pero es de vital importancia comprobarlo antes de empezar con reformas y acondicionamientos.

El segundo paso es comprobar la limitación de viviendas por hectárea. En el caso de que esta haya sido sobrepasada no se podría convertir el local en vivienda, aunque es difícil que se haya alcanzado ese límite, también podrían existir limitaciones constructivas o técnicas. Además, un cambio de local comercial a vivienda deberá adaptarse siempre al Código Técnico de la Edificación. Algunas de las cuestiones que se deben estudiar serán: la accesibilidad, la salubridad, la ventilación, las instalaciones de agua y electricidad…

También se debe tener en consideración el cumplimiento con las normas de habitabilidad. Esta normativa es distinta en cada Comunidad Autónoma y en ella se describen las condiciones que debe tener una vivienda para ser considerada habitable. 

Pero además de estas normativas, debemos tener en consideración las posibles limitaciones comunitarias, es decir, aquellas que nos puedan presentar la propia comunidad de vecinos donde se asienta el local comercial. Deberíamos revisar el estatuto de la comunidad de propietarios y solicitar conformidad a la comunidad de vecinos para no tener problemas mayores.

REQUISITOS PARA CONVERTIR UN LOCAL EN VIVIENDA

Ya conocidas las limitaciones normativas que nos podemos encontrar, debemos saber diferenciar entre los locales comerciales instalados en pisos y aquellos que están a pie de calle. La segunda opción, suelen ser más costosas, porque su reforma requiere de más trabajo. En ambos casos, lo que vas a necesitar, es un Proyecto de Cambio de Uso, que deberá elaborar un arquitecto. En estos documentos, además de constar que se cumplan los requisitos mencionados anteriormente, se reflejarán otras condiciones necesarias que se detallan a continuación:

• Conseguir la aprobación del proyecto técnico por parte de tu Ayuntamiento. 
• Pagar las tasas e impuestos municipales que suponen la solicitud de una licencia de obras. 
• Realizar la declaración de alteración catastral, a fin de constatar el cambio de local a vivienda. 
• Una vez terminada la obra necesitarás obtener la licencia de primera ocupación, presentando en el Ayuntamiento el certificado de final de obra, así como la declaración de alteración catastral. 

Con todos estos pasos realizados ya podrás disfrutar de tu nueva vivienda sin problemas legales. Todo este proceso burocrático puede resultar un engorro, pero desde A+U, te aconsejamos que no lo pases por alto, por muy buenas condiciones de habitabilidad que pueda tener el local, ya que si posees un local convertido en vivienda de forma ilegal encontrarás los siguientes problemas:

• No podrás tener empadronada tu casa, con todos los inconvenientes que esto genera.

• La tasación del local es inferior al de una vivienda, por lo tanto, tu banco te pondrá problemas a la hora de solicitar una hipoteca. 

• Si los servicios de luz y agua no están dados de alta dentro de la actividad comercial del local, luego será más difícil hacerlo porque para ello se van a necesitar hacer todos los trámites legales mencionados en el apartado anterior. 

• No se podría poner en alquiler dicho local para usarlo como vivienda. 

• La multa puede llegar a ser muy cuantiosa si se posee un local comercial que está siendo usado como casa particular. 

Para hacer las cosas bien no olvides realizar un proyecto técnico, así como hablar con tu Ayuntamiento. Después, podrás llevar a cabo la reforma y convertir tu local en la vivienda de tus sueños. 

¿CUÁNTO CUESTA CONVERTIR UN LOCAL COMERCIAL EN VIVIENDA?

La realidad es que no existe un precio exacto para esta cuestión. Se relaciona directamente a los metros cuadrados disponibles, las condiciones en las que se encuentra y el tipo de reforma que se desee llevar a cabo.

En cuanto a los gastos por trámites legales, estos suelen rondar los 1.200 €. Mientras que la elaboración del proyecto técnico por parte de un arquitecto ronda entorno a los 2,000 euros. En conclusión, la suma de la reforma integral a los gastos por trámites legales podría alcanzar los 20.000 o 30.000 euros.

Lo cierto es que la compra de esta clase de inmuebles reduce considerablemente los costes de tener una vivienda. Aunque lo más recomendable, para abaratar y facilitar el proceso, es adquirir un local comercial que haya sido previamente legalizado para su transformación a vivienda, de esta forma ahorrarás en tiempo y precio.

VENTAJAS DE CONVERTIR UN LOCAL COMERCIAL EN VIVIENDA

El ahorro económico no es la única ventaja que puede tener este cambio. La transformación más habitual en estas reformas, suele ser la conversión a viviendas tipo Loft, esto nos aportará un espacio más abierto con una mayor cantidad de metros cuadrados, mejor ventilación natural y una estructuración totalmente personalizada de los espacios de la vivienda que siendo abiertos, permitirá una total visibilidad del hogar, lo cuál puede beneficiar a parejas con hijos. Los locales comerciales son rincones únicos que pueden ser convertidos en viviendas de ensueño.

En definitiva, convertir un local comercial en vivienda puede ser una inversión ideal para vender, alquilar o para vivir en ella. En nuestro país existen alrededor de 12.000 locales comerciales vacíos. El estado actual de los precios del mercado inmobiliario junto con esta alta disponibilidad, hacen muy atractiva la idea de convertir un local en una casa.

Últimos consejos para los decididos a llevar a cabo el cambio:

• Ten en cuenta la ubicación del local. Elegir una buena zona con transportes, colegios, servicios sanitarios y demás es todo un conjunto de motivos que revalorizarán tu local comercial en el caso de que desees venderlo.

• Contrata los servicios de una empresa profesional de reformas integrales. Todo ello, siempre de la mano de verdaderos profesionales del sector (arquitectos, albañiles, fontaneros, pintores, carpinteros, etc). 

• Infórmate de toda la normativa legal a cumplir según el municipio en el que se encuentre ubicado el local comercial. Nunca empieces la obra sin tener todos los permisos porque podrías estar trabajando y gastando tu dinero en balde. 

• Habla con la comunidad de vecinos para evitar denuncias o posibles problemas que retrasen o inhabiliten tu reforma. 

• Busca una buena financiación y haz bien tus cálculos. Las entidades bancarias financian alrededor del 60% del valor de tasación de estos inmuebles. Un 20% por debajo de lo que suelen ofrecer por una vivienda o piso. Pide varios presupuestos y consulta tanto opciones dentro de la financiación bancaria como de la financiación entre particulares. 

• Al finalizar la obra solicita tu certificado, así como una inspección municipal que te permita obtener la licencia de primera ocupación. Finalmente, escriturará en una notaría el cambio de uso de local a vivienda. 

Ahora que ya sabes todos los aspectos importantes necesarios, puedes centrarte en soñar con los detalles de diseño de tu próxima vivienda.